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一家小企业的房租之殇:利润空间被房租压缩

文字:[大][中][小] 2019-05-03 07:05  浏览次数:

 

  一个从无到有、依托企业孵化器成长起来的小企业,两年前就被美国一家大公司看中。但这个坚持留在当地发展,且一度前景不错的企业,如今却被飞涨的房租成本压得喘不过气来,准备逃离。在一座座高楼拔地而起的西部新城,新沙工业园的中小企业正经历着城市化快速扩张,房租急剧上涨、利润空间被压缩之痛。而在房东们看来,租金当然是涨得越快越好。

  与陆南的初次相识,是在11月底槐荫工商局举办的银企见面会上。今天来参加见面会的都是一些大企业,需要的贷款数额动辄数百上千万元。与这些大企业相比,我们这家小企业年利润不过几百万,实在是微不足道。但是随着济南西部城区的开发,西城地价不断上涨,房租越来越贵,企业生存越来越难。在新沙工业园内,像我们一样的许多中小企业,迫切希望得到政府的关注和支持。陆南的一番话,引起记者的注意。这是怎样一家企业?它的生存状态到底如何?崛起的西部新城又给这个园区带来怎样的影响?

  带着这些疑问,12月9日,记者来到新沙工业园,在企业车间里再次见到陆南,他正和员工一起忙活。不好意思,没来得及洗手,就先不握手了。陆南一脸歉意。

  最初,陆南所在的公司主要生产模具,是从槐荫工业园区企业孵化器里成长起来的一家企业。公司老板最早是机械部济南锻造锻压机械研究所的研究员,2000年科研院所转企改制,老板自己创业成立公司,先是在孵化器里扎根,借助孵化器一些优惠政策,比如免税等,逐渐发展壮大,到2008年扩大到一定规模后,就从孵化器搬到工业园来。

  这是一家产学研相结合的医疗器械生产企业,一个简单的院落,北面是两排厂房,南面是员工宿舍。院落东侧还有几间简陋房屋,天花板上能看到漏雨造成的大片水渍,这就是公司主要负责人的办公室。

  采访当日,济南的最低气温零下9摄氏度,干燥的北风吹起一波又一波尘土。陆南办公室里没有暖气,坐了半个多小时,记者冻得瑟瑟发抖。他不好意思地解释:虽然没有暖气,但是有空调,最冷的时候可以开空调。小公司,人手少,就算是总经理也不能整天坐在办公室,哪里需要我,我随时就要到哪里去干活,有时打扫打扫卫生,有时到车间打打下手,所以很少需要开空调。其实,是舍不得开空调,公司规模本来就不大,省点算点,多用一度电的钱都要加到企业运营成本里去。尽管陆南曾经是一名大学教授,现在是公司的经理,但在车间忙碌的他,与普通职工没有差别。

  谈线多岁的小伙子进来。陆南介绍,这是小刘,与他、公司董事长都是东北老乡,去年大学毕业后来此做产品研发设计,一个月前刚刚辞职,这次回来主要是之前他设计的产品需要调整,算是回老地方帮帮忙。虽然是小企业,但产学研相结合,人员素质都很高,除了做饭和打扫卫生的后勤人员,所有设计和生产员工都是大学本科毕业。

  员工月工资平均不过3000元,公司有30多个员工,每年工资开支大约100万元。即便如此,仍然很难留住人。小刘大学学的是机械专业,在这里算是学有所用,每月工资刚过2000元,如果再稍高些,他也不会离开了。为留住员工,公司免费提供午餐和宿舍,宿舍里,结了婚的小两口仍然可以住。

  其实,除了人工成本、企业必须承担的各种税费,当下令陆南及他的合伙人最头疼的是每年都在涨的房租。

  陆南所在公司占地约5亩,2008年第一次租房时房租13万元,此后每年都涨,到2012年涨至18万元。4年间,涨幅之大,令这家小公司不堪重负。

  目前,年租金占公司毛利润的10%,另外,每年还要花2万元维修厂房。陆南说,这只是今年的价钱,到明年还会继续涨,估计明年房租至少涨到20万。虽然公司与房东签订了租房合同,但是房东并不履行合同约定价格,该怎么涨还是怎么涨。如果我们不接受,房东宁愿付违约金让我们搬走。

  房租的上涨来源于地价增值,而这些都是受济南西部新城崛起的影响。济南西站的建成,带动的是整个槐荫区的发展。但沉重的房租压力,让陆南的公司不得不开始考虑搬迁。据陆南所知,园区内一家同行企业因房租涨得太快,已经搬到了齐河。

  或许搬走是一种必然,陆南和他的合伙人设计了几种走的方案。第一种,随着济南西部城区的开发建设,以前周围一片荒芜的工业园,现在已经变成城市,生产生活更加便利,从二环路以内搬到二环路以外是一种选择,地价会低一些,但仍然靠近城市。第二种,搬迁对企业来说是一种内耗,陆南希望相关部门能有园区内企业整体搬迁的规划,让单个企业的损耗降到最低。第三种,美国一家生产同类产品的知名企业看上了这家小企业,两年前已经开始商谈收购事宜,如果一切顺利,公司就会有充裕的资金到地价较低的工业园区买下一片厂区,算一算,每年向房东支付越来越高的租金,就不如买地建厂房了。如果美国公司不介入,他们也会考虑寻求银行贷款走这条路。

  目前,该园区有一街、二街、三街、四街、五街共5条街,分布着上百家中小企业,多是制造类生产加工企业。园区内厂房一家挨着一家,占地面积都不大,多数三五亩,几间办公室,一两排车间厂房。

  在美里工业街三街,一家闲置厂房门口挂起院内出租办公 厂房1350平方米的横幅,走进院内,除一些残留垃圾外,已经没有任何设备。厂房门外,增跃广告牌匾尚在,车间内只剩下严禁烟火、闲人免进、丝印车间和乙炔瓶等字样。

  要是租你的厂房,租金怎么算?听说每年都涨?根据条幅上提供的电话,记者找到这家厂房的房东刘先生。他答复,租金按照每天每平方米4毛钱来收。当然每年都要涨,现在槐荫区这边发展这么快,地价蹭蹭地涨,房租不可能一成不变,我这边是按照每两年递增10%来算。厂房产权属于我个人,房产证、土地证等手续齐全。

  而李先生在新沙工业园附近新建一处1000多平方米的厂房,今年的出租价格是3.6万元左右,到明年就要涨到4万至5万元之间。

  济南长城锅炉配套制造有限公司算得上新沙工业园的大企业,1990年代初进驻工业园时,买下了现在厂房所在的地块,随着生产规模的扩大,厂房已经不够用,但在槐荫区再买地块,地价太高,根本买不起。考虑到济南周边地区地价相对便宜,长城锅炉已经把所有生产车间全部搬到商河,在新沙工业园只留下了财务部门和销售部门,厂房分别租给几个小公司。

  长城锅炉相关负责人孟先生也证实,该公司出租的厂房租金每5年至少递增17%。现在济南都在往西发展,西边的地价涨得很快,我们就是房东,租厂房也是公司的一笔收入,房租涨得越快,公司的收入也就越多,房价涨得越快越好。孟先生说。

  记者在采访中了解到,新沙工业园内部分土地所有权归属个人,早在上世纪90年代,工业园形成时期,最早一批进驻的企业中,有些当时就买下了土地所有权,这种情况主要集中在一街和二街上。买下土地的企业,建了厂房,自己用或者出租,至于租金的多少,由租赁双方商定,长城锅炉出租的厂房和陆南租用的厂房就属于这种情况。

  随后,记者致电陆南租用厂房的房东王先生,他表示,地价在涨,房租肯定涨,陆南的公司是4年前签的合同,签了5年,第一年的房租是15万元,后来因为公司修整厂房花了一些钱,房租就便宜了一些,2013年合同就到期了,我准备从明年开始把租金涨到24万元一年。

  新沙村委一位专门负责出租闲置厂房的孙先生承认,工业园内租厂房,目前按照每天每平方米计算,含税(开具发票需要缴纳的税款)是4毛5分钱,不含税4毛2分钱。关于房租逐年递增的方式,他表示,砖垒的每年上涨1000元,钢结构的每年上涨1500元,一般合同签订以5年为期限。收取的所有房租都由村委会派专人进行管理。

  槐荫工业园区招商局宋传涛表示,新沙工业园区归新沙村委管,收取的租金统一由村里管理,槐荫工业园区只为企业提供一些服务。出租厂房获得的租金属于村里集体收入,每年收入多少都需要公示,要想降低租金,还得征求全村人的意见。从管理部门的角度,我们只能帮助企业与新沙村进行协调。

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